Címke archívum: fogyasztóbarát lakáshitel

Mit tegyél, hogy ne bukd el a foglalót?

Sokat hallani a túlzott eladósodottság kockázatáról, de soha nem beszélünk arról, hogy a hitel felvételének is van kockázata. Ingatlan vásárlásnál megszokott dolog az, hogy a vevő 10% foglalót fizet az eladónak. Ha azonban a vevő nem kap hitelt és emiatt nem tud határidőre teljesíteni, elbukhatja a már átadott foglalót. Ez milliós nagyságrendű kockázat, melyet célszerű előre felmérni, kezelni és a lehető legnagyobb mértékben csökkenteni.

A napokban egy nagy bank jelzáloghitel oktatásán az előadó büszkén mondta, hogy náluk már 90%-ban átmennek az ügyletek. De mi van a maradék 10%-kal? Idén két másik bank fiókjában voltam fültanúja olyan beszélgetésnek, amikor is az ügyfelek panaszt akartak tenni, mert nem kaptak hitelt. A bank a beadott kérelmeket elbírálja és semmi nem kötelezi arra, hogy a kérelmet jóváhagyja, a hitelt kihelyezze. A lakásvásárlási hitel felvétele tehát kockázatos, de ezt a kockázatot fel lehet mérni, lehet kezelni, csökkenteni.

Mit tegyél, hogy ne bukd el a foglalót? A megoldási javaslatomat hat pontban összegzem:

 

  1. Gondolkodj előre!

Hitelfelvétellel kapcsolatban kétféle érdeklődő szokott megkeresni. Az egyik típus azonnal akarja a hitelt. Ha Te is ilyen vagy, keress nyugodtan, segítek, ha tudok. Ugyanakkor azt tudnod kell, hogy ez egy kész helyzet. Vagy hitelképes vagy… vagy nem. A másik típusú megkeresés a „tervegető” típúsú érdeklődés. Ilyenkor még nincs konkrét ingatlan, egyszerűen csak tudni szeretné az érdeklődő, hogy mire számíthat, mi a hitelezés folyamat, mekkora hitelt kaphat, milyen költségek merülnek fel, stb.

Ha még van időd javaslom, hogy időben gyűjtsd be az információkat, gondolkodj előre!

 

  1. Találd meg a leggyengébb láncszemet és azonosítsd a veszélyeket!

A hitelezésnek vannak alapjai, ezekkel tisztában kell lenned. Az egyik ilyen alapvető információ az, hogy az ingatlan forgalmi értékének maximum a 80%-a lehet a hitel. Ebből az következik, hogy – ha nem akarsz kiegészítő fedezetet bevonni – akkor rendelkezned kell a 20% önerővel és még 500e – 1000e  Ft-tal, hogy a felmerülő költségeket ki tudd fizetni. Ez azonban a legjobb eset, egyáltalán nem biztos, hogy elegendő lesz ennyi önerő.

Gondolkodj a bank fejével. A bank azt nézi, hogy ha nem tudnál fizetni, milyen gyorsan tudná eladni az ingatlant. Emiatt azokat a településeket szeretik, ahol van munkahely, ami fejlődik, ahol pörög az ingatlanpiac. Így például szívesen finanszíroznak Budapesten, Székesfehérváron vagy a Velencei-tó körzetében, de a nagyvárosoktól messze egy kis faluban már kevesebb hitelt adnak egy ugyanakkora méretű ingatlanra. Ha tehát az alacsonyabb árak miatt inkább vidéken vásárolnál egy házat, tájékozódj, hogy az adott településen várhatóan a forgalmi érték hány százalékát kaphatod meg hitelként.

Ha megtaláltad álmaid ingatlanát, nézd meg a tulajdoni lapot. Mi az ingatlan fajtája, besorolása? Székesfehérváron az Iszkaszentgyörgyi úton lévő családi ház jó fedezet, de néhány száz méterrel kijjebb egy hasonló nagyságú és minőségű, de zártkerti ingatlan banki megítélése egészen más.

Nézd meg a bejegyzett terheket, a bejegyzett jogokat. Ha például jelzálog van bejegyezve egy bank javára, ez fontos információ, de kezelhető. Vannak olyan jogok, melyek csökkenthetik az ingatlan értékét, ilyen például a szolgalmi jog bejegyzése és vannak olyan terhek, jogok amelyek gyakorlatilag  ellehetetlenítik a hitelfelvételt. Ha végrehajtás alatt áll az ingatlan, akkor ne gondolkodj lakásvásárlási hitelben.

A másik kritikus terület a jövedelmi, vagyoni helyzeted. Képzeld el, hogy Te vagy a banki döntéshozó. A mai napon ki kell helyezned 1 db tízmillió forintos hitelt. Két igény van előtted, Te döntesz. Az egyik igénylő nettó 120 000 Ft-ot keres, van egy kimerített hitelkártyája, áruvásárlási kölcsöne. A hitelfelvételt követően megtakarítása nem marad. A másik igénylő egy pár, mindketten 250 000 Ft-ot keresnek. A számlakivonatokon látszik, hogy hosszú hónapok óta félretesznek havi 100-200e Ft-ot. Hitelük nincs. Te kinek adnád oda a tízmillió forintot?

 

  1. Építsd fel a hitelképességedet!

Mekkora önerőre van szükség? A fent leírtak szerint rendelkezned kell legalább a vételár 20%-ával és a költségekkel, de életszerű, hogy ilyen arányban nem kaphatsz hitelt, illetve jó ha a hitel felvételét követően is marad tartalékod.

A másik alapvető információ az, hogy fő szabályként a jövedelmed 50%-ig terhelhető. Ettől a bank bizonyos esetekben kis mértékben eltérhet, de az is lehet, hogy csak 30-40%-ot enged. A szabad jövedelem számításánál figyelembe veszik a hitelkártyák, folyószámla hitelkeretek összegét még akkor is, ha azokat egyáltalán nem használod. Kritikus lehet még a vállalkozói jövedelmek elfogadása. Van olyan bank ahol az osztalék vagy a KATA által adózott jövedelem nem elfogadott, más bankok a vállalkozókat is szívesen finanszírozzák.

Ha a magasabb jövedelem reményében munkahelyet váltasz, tudnod kell, hogy a 3 hónapnál frissebb munkaviszonyból származó jövedelemmel a bank nem fog számolni.

Összefoglalva: a szabályok bankonként eltérőek, de meg kell vizsgálnod a jövedelmed és az önerő nagyságát. A változtatáshoz idő kell, gondolkodj előre!

 

  1. Banki lehetőségek

Ha nem is ad teljes biztonságot, de a bankok is biztosíthatnak lehetőséget a kockázat mérséklésére. Az előzetes értékbecslés igénylésével már kapsz egy támpontot, megtudod, hogy a bank mekkora értéken fogadja el az ingatlanfedezetet. Egyes bankoknál a jövedelem alapú előminősítésre is van lehetőség.

 

  1. Legyen B terved!

Ha előre felméred a hitelképességed gyenge pontját, akkor előre elgondolkozhatsz a megoldáson is. Mi lenne, ha a célingatlan rossz állapota miatt a bank 80% helyett csak 60% hitelt adna? Akár átmenetileg bevonható egy másik ingatlan? Esetleg egy szabad felhasználású kölcsön segíthet? Pánik helyett hasznosabb, ha előre kigondolod a megoldást. Így ha szükséges gyorsan és a körülményekhez képest nyugodtan tudsz cselekedni.

 

  1. Vedd magad körbe jó szakemberekkel!

Kikre lesz szükséged? Kell egy jó ügyvéd. Egy olyan ügyvéd, aki ismeri az adott bank adásvételi szerződéssel kapcsolatos elvárásait és aki szükség szerint a bankkal vagy a másik féllel is hajlandó egyeztetni helyetted.

Mindig hosszú fizetési határidőben állapodjatok meg. Ha azt mondja a banki ügyintéző, hogy „10 nap alatt meglesz a döntés”, ez igaz lehet, de jó ha tudod, hogy ezt megelőzi a hiánytalan hitelkérelmi csomag összeállítása, mely általában 2-3 hét. Ezt követően a bank 10 nap alatt dönt, majd megírják a szerződést és időpontot kell kérni és kapni a közjegyzőnél. Újabb hetek telnek el. Ha aláírtátok a hitelszerződést, még mindig nincs vége. Teljesítened kell a folyósítási feltételeket is. Újabb egy hét, aztán egyszer csak megnyomják a gombot és elutalják a hiteledet. Ez a folyamat ideális esetben hat hét. Az adásvételi szerződésben azonban célszerű 2,5-3 hónap fizetési határidőben megállapodni. Ezt a határidőt még 30-60 nappal kitolhatod egy napi kötbéres megállapodással.

Végül, de nem utolsó sorban szükséged lesz még egy jó hitelközvetítőre. Épp ismerek egyet. 🙂 Te magad is bekérhetnéd a banki ajánlatokat, de mivel a hitelközvetítő jutalékát a bank fizeti és Neked ez semmilyen többletköltséget nem jelent, célszerű igénybe venned a segítségemet. Ha így teszel, kérlek, hogy lehetőleg még a tervezés időszakában keress meg. Gondolkozzunk előre!

Összefoglalva:

  1. Gondolkodj előre!
  2. Találd meg a leggyengébb láncszemet! Azonosítsd be a veszélyeket.
  3. Építsd fel a hitelképességedet!
  4. Vizsgáld meg a banki lehetőségeket!
  5. Mindig legyen B terved!
  6. Vedd körbe magad jó szakemberekkel!

Remélem nem vettem el a kedved a lakásvásárlástól. Meggyőződésem, hogy a kockázatot nem kerülni kell, hanem kezelni. Ha úgy érzed, hogy segítségre van szükséged, személyre szabott információkért keress telefonon vagy e-mailben.

Miért jó Neked a Minősített Fogyasztóbarát Lakáshitel?

Nagy Bandó András találós kérdése a szegény emberhez:

– Miért görbe a banán? 

– Miért? Görbe?

A címről ez a szakállas vicc jutott eszembe. Na, de térjünk a lényegre:

 

A bankok, takarékszövetkezetek júniustól pályázhatnak a „Minősített Fogyasztóbarát Lakáshitel” (MFL) minősítés elnyerésére. Júliusban – a nagy bankok közül elsőként – az FHB jött ki az új termékkel. Mára számos takarékszövetkezet mellett több bank kínálatában is elérhető az új, minősített hitel.

A Magyar Nemzeti Bank egységesebb, összehasonlíthatóbb termékek fejlesztésére ösztönzi a pénzintézeteket, így átláthatóbbá válik a piac. A lakásvásárlás persze továbbra is egy nagyon összetett, sok időt, energiát és figyelmet igénylő folyamat. De mitől is „minősített fogyasztóbarát lakáshitel” (MFL) egy lakáshitel?

De mitől is „minősített fogyasztóbarát lakáshitel” (MFL) egy lakáshitel?

A kamatperiódus hossza 3, 5, 10 év vagy a teljes futamidő alatt állandó. Ha nagyobb összegű hitel felvételét tervezed, akkor fontold meg a hosszabb kamatperiódusú hitel felvételét. Most egy nulla közeli kamatszint van a világban, ugyanakkor nem tudhatjuk, hogy mit hoz a jövő. A hitel kamatok érdemben csökkenni már nem tudnak, 10-20 év távlatában viszont a kamatok reális eséllyel növekedni fognak. A nagyobb biztonságnak természetesen ára van. 20 évre felvett 10 000 000 Ft lakáshitel esetén a havi törlesztőrészlet nagyságrendileg 55 000 Ft a hat havi, valamint 66 000 Ft körüli a tíz éves kamatperiódusú MFL hitel esetén. Ha a rövid kamatperiódusú, így kezdetben jelentősen olcsóbb hitel mellett döntesz, akkor fokozottan figyelj oda a tartalékképzésre, a kockázat kezelésre. Csak akkor válaszd ezt a hitelt, ha az akár 30-40%-al megemelkedett törlesztést is gond nélkül tudnád fizetni.

Ebben a termékcsoportban a hitelbírálati időt 15 napban maximalizálták, mely úgy értendő, hogy a hiánytalan dokumentáció és az értékbecslés meglétét követően 15 napon belül döntenie kell a banknak. Ez elvileg eddig is megtörténhetett ennyi idő alatt, de a döntés olykor elhúzódik. Ez a garancia mindenképp előnyös, növeli a kiszámíthatóságot.

A minősített termékeknél a költségek is korlátosak. A kamatfelár maximum 3,5%, 350 bázispont lehet. A folyósítási díj legfeljebb 0,75%, max. 150e Ft.

Fontos előny, hogy a lakástakarék szerződések megtakarítási részéből történő előtörlesztés költségmentes lesz. A tehetősebb ügyfelek eddig is szívesen kötöttek lakástakarék szerződéseket a hitel mellé. A 30%-os állami támogatás miatt a rövid futamidejű módozatoknál 10% körüli hozamot lehet elérni. Most ezek a megtakarítások 4-5 év elteltével költségmentesen lesznek betörleszthetőek, így mostantól még jobban megéri a hitel mellé lakástakarék számlákat nyitni. Egyéb esetben az előtörlesztési díj maximuma 1%.

A minősített fogyasztóbarát hitel főbb jellemzői összefoglalva:

  • hosszabb kamatperiódus
  • gyorsabb döntés
  • korlátos költségek
  • lakástakarékból kedvező az előtörlesztés.

Van, amikor nem ez a legjobb megoldás? Érdemes megnézni a többi hitelt is? Általánosságban elmondható, hogy az MFL hitelek árazása kedvező, ugyanakkor a próbaszámítások során előfordult, hogy adott esetben a THM mutató alacsonyabb volt a piaci kamatozású hitel esetén! A kevésbé szabályozott piaci hiteleknél a termékfejlesztők szabadabban alakíthatják a feltételeket. Elképzelhető, hogy például a magasabb jövedelem jóváírás vagy egyéb banki szolgáltatás igénybevétele mellett nagyobb kedvezményt biztosítanak a leendő adósnak.

Továbbra sincs tehát olyan hitel, ami mindenkinek a legjobb, de a kínálat bővült és jobbá vált. Ebből a megújult választékból kell megtalálnunk a legkedvezőbb megoldást.