Sokat hallani a túlzott eladósodottság kockázatáról, de soha nem beszélünk arról, hogy a hitel felvételének is van kockázata. Ingatlan vásárlásnál megszokott dolog az, hogy a vevő 10% foglalót fizet az eladónak. Ha azonban a vevő nem kap hitelt és emiatt nem tud határidőre teljesíteni, elbukhatja a már átadott foglalót. Ez milliós nagyságrendű kockázat, melyet célszerű előre felmérni, kezelni és a lehető legnagyobb mértékben csökkenteni.

A napokban egy nagy bank jelzáloghitel oktatásán az előadó büszkén mondta, hogy náluk már 90%-ban átmennek az ügyletek. De mi van a maradék 10%-kal? Idén két másik bank fiókjában voltam fültanúja olyan beszélgetésnek, amikor is az ügyfelek panaszt akartak tenni, mert nem kaptak hitelt. A bank a beadott kérelmeket elbírálja és semmi nem kötelezi arra, hogy a kérelmet jóváhagyja, a hitelt kihelyezze. A lakásvásárlási hitel felvétele tehát kockázatos, de ezt a kockázatot fel lehet mérni, lehet kezelni, csökkenteni.

Mit tegyél, hogy ne bukd el a foglalót? A megoldási javaslatomat hat pontban összegzem:

 

  1. Gondolkodj előre!

Hitelfelvétellel kapcsolatban kétféle érdeklődő szokott megkeresni. Az egyik típus azonnal akarja a hitelt. Ha Te is ilyen vagy, keress nyugodtan, segítek, ha tudok. Ugyanakkor azt tudnod kell, hogy ez egy kész helyzet. Vagy hitelképes vagy… vagy nem. A másik típusú megkeresés a „tervegető” típúsú érdeklődés. Ilyenkor még nincs konkrét ingatlan, egyszerűen csak tudni szeretné az érdeklődő, hogy mire számíthat, mi a hitelezés folyamat, mekkora hitelt kaphat, milyen költségek merülnek fel, stb.

Ha még van időd javaslom, hogy időben gyűjtsd be az információkat, gondolkodj előre!

 

  1. Találd meg a leggyengébb láncszemet és azonosítsd a veszélyeket!

A hitelezésnek vannak alapjai, ezekkel tisztában kell lenned. Az egyik ilyen alapvető információ az, hogy az ingatlan forgalmi értékének maximum a 80%-a lehet a hitel. Ebből az következik, hogy – ha nem akarsz kiegészítő fedezetet bevonni – akkor rendelkezned kell a 20% önerővel és még 500e – 1000e  Ft-tal, hogy a felmerülő költségeket ki tudd fizetni. Ez azonban a legjobb eset, egyáltalán nem biztos, hogy elegendő lesz ennyi önerő.

Gondolkodj a bank fejével. A bank azt nézi, hogy ha nem tudnál fizetni, milyen gyorsan tudná eladni az ingatlant. Emiatt azokat a településeket szeretik, ahol van munkahely, ami fejlődik, ahol pörög az ingatlanpiac. Így például szívesen finanszíroznak Budapesten, Székesfehérváron vagy a Velencei-tó körzetében, de a nagyvárosoktól messze egy kis faluban már kevesebb hitelt adnak egy ugyanakkora méretű ingatlanra. Ha tehát az alacsonyabb árak miatt inkább vidéken vásárolnál egy házat, tájékozódj, hogy az adott településen várhatóan a forgalmi érték hány százalékát kaphatod meg hitelként.

Ha megtaláltad álmaid ingatlanát, nézd meg a tulajdoni lapot. Mi az ingatlan fajtája, besorolása? Székesfehérváron az Iszkaszentgyörgyi úton lévő családi ház jó fedezet, de néhány száz méterrel kijjebb egy hasonló nagyságú és minőségű, de zártkerti ingatlan banki megítélése egészen más.

Nézd meg a bejegyzett terheket, a bejegyzett jogokat. Ha például jelzálog van bejegyezve egy bank javára, ez fontos információ, de kezelhető. Vannak olyan jogok, melyek csökkenthetik az ingatlan értékét, ilyen például a szolgalmi jog bejegyzése és vannak olyan terhek, jogok amelyek gyakorlatilag  ellehetetlenítik a hitelfelvételt. Ha végrehajtás alatt áll az ingatlan, akkor ne gondolkodj lakásvásárlási hitelben.

A másik kritikus terület a jövedelmi, vagyoni helyzeted. Képzeld el, hogy Te vagy a banki döntéshozó. A mai napon ki kell helyezned 1 db tízmillió forintos hitelt. Két igény van előtted, Te döntesz. Az egyik igénylő nettó 120 000 Ft-ot keres, van egy kimerített hitelkártyája, áruvásárlási kölcsöne. A hitelfelvételt követően megtakarítása nem marad. A másik igénylő egy pár, mindketten 250 000 Ft-ot keresnek. A számlakivonatokon látszik, hogy hosszú hónapok óta félretesznek havi 100-200e Ft-ot. Hitelük nincs. Te kinek adnád oda a tízmillió forintot?

 

  1. Építsd fel a hitelképességedet!

Mekkora önerőre van szükség? A fent leírtak szerint rendelkezned kell legalább a vételár 20%-ával és a költségekkel, de életszerű, hogy ilyen arányban nem kaphatsz hitelt, illetve jó ha a hitel felvételét követően is marad tartalékod.

A másik alapvető információ az, hogy fő szabályként a jövedelmed 50%-ig terhelhető. Ettől a bank bizonyos esetekben kis mértékben eltérhet, de az is lehet, hogy csak 30-40%-ot enged. A szabad jövedelem számításánál figyelembe veszik a hitelkártyák, folyószámla hitelkeretek összegét még akkor is, ha azokat egyáltalán nem használod. Kritikus lehet még a vállalkozói jövedelmek elfogadása. Van olyan bank ahol az osztalék vagy a KATA által adózott jövedelem nem elfogadott, más bankok a vállalkozókat is szívesen finanszírozzák.

Ha a magasabb jövedelem reményében munkahelyet váltasz, tudnod kell, hogy a 3 hónapnál frissebb munkaviszonyból származó jövedelemmel a bank nem fog számolni.

Összefoglalva: a szabályok bankonként eltérőek, de meg kell vizsgálnod a jövedelmed és az önerő nagyságát. A változtatáshoz idő kell, gondolkodj előre!

 

  1. Banki lehetőségek

Ha nem is ad teljes biztonságot, de a bankok is biztosíthatnak lehetőséget a kockázat mérséklésére. Az előzetes értékbecslés igénylésével már kapsz egy támpontot, megtudod, hogy a bank mekkora értéken fogadja el az ingatlanfedezetet. Egyes bankoknál a jövedelem alapú előminősítésre is van lehetőség.

 

  1. Legyen B terved!

Ha előre felméred a hitelképességed gyenge pontját, akkor előre elgondolkozhatsz a megoldáson is. Mi lenne, ha a célingatlan rossz állapota miatt a bank 80% helyett csak 60% hitelt adna? Akár átmenetileg bevonható egy másik ingatlan? Esetleg egy szabad felhasználású kölcsön segíthet? Pánik helyett hasznosabb, ha előre kigondolod a megoldást. Így ha szükséges gyorsan és a körülményekhez képest nyugodtan tudsz cselekedni.

 

  1. Vedd magad körbe jó szakemberekkel!

Kikre lesz szükséged? Kell egy jó ügyvéd. Egy olyan ügyvéd, aki ismeri az adott bank adásvételi szerződéssel kapcsolatos elvárásait és aki szükség szerint a bankkal vagy a másik féllel is hajlandó egyeztetni helyetted.

Mindig hosszú fizetési határidőben állapodjatok meg. Ha azt mondja a banki ügyintéző, hogy „10 nap alatt meglesz a döntés”, ez igaz lehet, de jó ha tudod, hogy ezt megelőzi a hiánytalan hitelkérelmi csomag összeállítása, mely általában 2-3 hét. Ezt követően a bank 10 nap alatt dönt, majd megírják a szerződést és időpontot kell kérni és kapni a közjegyzőnél. Újabb hetek telnek el. Ha aláírtátok a hitelszerződést, még mindig nincs vége. Teljesítened kell a folyósítási feltételeket is. Újabb egy hét, aztán egyszer csak megnyomják a gombot és elutalják a hiteledet. Ez a folyamat ideális esetben hat hét. Az adásvételi szerződésben azonban célszerű 2,5-3 hónap fizetési határidőben megállapodni. Ezt a határidőt még 30-60 nappal kitolhatod egy napi kötbéres megállapodással.

Végül, de nem utolsó sorban szükséged lesz még egy jó hitelközvetítőre. Épp ismerek egyet. 🙂 Te magad is bekérhetnéd a banki ajánlatokat, de mivel a hitelközvetítő jutalékát a bank fizeti és Neked ez semmilyen többletköltséget nem jelent, célszerű igénybe venned a segítségemet. Ha így teszel, kérlek, hogy lehetőleg még a tervezés időszakában keress meg. Gondolkozzunk előre!

Összefoglalva:

  1. Gondolkodj előre!
  2. Találd meg a leggyengébb láncszemet! Azonosítsd be a veszélyeket.
  3. Építsd fel a hitelképességedet!
  4. Vizsgáld meg a banki lehetőségeket!
  5. Mindig legyen B terved!
  6. Vedd körbe magad jó szakemberekkel!

Remélem nem vettem el a kedved a lakásvásárlástól. Meggyőződésem, hogy a kockázatot nem kerülni kell, hanem kezelni. Ha úgy érzed, hogy segítségre van szükséged, személyre szabott információkért keress telefonon vagy e-mailben.