Otthon, édes otthon. Alapvető emberi szükségletünk, hogy legyen egy békés otthonunk, ahova munka után megpihenni hazatérhetünk.

Ha te sem tartozol azok táborába, akik örököltek egy ilyen helyet… Ha unod, hogy havonta sok tízezer, sőt lassan több százezezer forintot fizetsz bérleti díj címén a tulajdonos nyaralásába… Ha épp minden percben arra vágysz, hogy végre a szülők nélkül, a pároddal együtt elkezdjétek a közös életeteket… Ha jön a pici vagy épp mellé a kistesó és nagyobb kéglire lesz szükségetek…  Ha az anyagi biztonság ingatlanbefektetések általi megteremtésének gondolatával kacérkodsz…  Tehát ha épp most vagy a következő években veszel fel lakáshitelt, akkor ez a cikk neked szól! Három szempontra hívom fel a figyelmedet, melyek létfontosságúak ahhoz, hogy ne dőlj bele a hiteledben és a döntéseidet maradéktalan siker koronázza.

 

1. Jövedelem vs. törlesztőrészlet

Bár jogszabály is rendelkezik a havi jövedelem és a törlesztőrészlet arányáról, ne feledkezzünk meg hű társunkról, a józan észről sem! Vele karöltve az első és legfontosabb tanácsom: Ne vállald túl magad! Bármilyen előrelátó is igyekszel lenni, sajnos nem tudhatod, mit hoz a holnap. Képes vagy 100%-ban garantálni, hogy amit ma simán kifizetsz – mondjuk 200 ezer forintos törlesztőt – azt 3 év, sőt még 13 év múlva is ki fogod tudni csengetni? Ha nem te vagy a kivétel, aki erősíti a szabályt, akkor ezt nem tudhatod előre. Tehát óvatosságra intelek! Olyan törlesztőrészletben gondolkodj, amit biztonsággal, hosszú távon tudsz teljesíteni. Bevált módszer, hogyha próbára teszed magad és a pénztárcádat már a hitel felvétele előtt. Tehát ha úgy érzed, hogy havi 80 ezer forintot még viszonylag könnyen be tudnál vállalni, akkor 4-6 hónapon keresztül legrosszabb esetben ezt a nyolcvanezret, de inkább 20-25%-kal többet tegyél félre! Így a kecske is jóllakik, de a káposzta is megmarad, vagyis egyrészt 400-600 ezer forinttal lesz több a tartalékod, másrészt biztosra mehetsz, hogy jó törlesztőrészletet lőttél be!  

Következő szempont az igazolható jövedelmed, amivel a bankok számolni tudnak. Abban az esetben, hogyha ez a jövedelem nem munkabérből származik, hanem vállalkozásból, akkor különösen körültekintőnek kell lenned, hiszen ezeket különböző módon fogadják el az egyes bankok. Embere válogatja…ebben az esetben a bankja; valaki szereti ezeket, valaki nem. Azzal mindenképp számolnod kell, hogy legalább 1-2 lezárt üzleti évet szükséges igazolnod folyamatos osztalék kivétellel vagy egyéb vállalkozói jövedelemmel. A bankok kizárólag ezt vehetik figyelembe. A munkabér elsőosztályú alap a számításhoz, minden mást igen körültekintően kell megvizsgálni, hogy az adott bank mit fogad el és mit nem.

A jogszabályt tekintve jelenleg két kategóriát különböztetünk meg jövedelem szempontjából, éspedig a 400 ezer forint alatti és a 400 ezer forint feletti havi bevételt. Igaz, ez az összeg 2019 július elsejétől már 500 ezer forintra fog ugrani, de az elv ugyanaz – alatta és felette különböző limitekig terhelhető a jövedelmed. Szerencsére ez az összeg is az adósok együttes jövedelmére fog vonatkozni, tehát férj-feleség esetében kettejük közös bevétele fog számítani.

Szintén nagyot nyom a latba a kamatperiódus hossza. A kamatperiódus alatt a kamat állandó, így a hosszabb kamatperiódus nagyobb biztonságot ad neked. Minél hosszabb a kamatperiódus, annál nagyobb a biztonságod, így magasabb arányban terhelhető a jövedelem. Hogy ez mit jelent számokban kifejezve, azt a következő táblázatban foglaltam össze. Ebből jól látszik, hogyha egy háztartásnak 600 ezer forint az összes keresete, akkor az akár már 360 ezer forintig is terhelhető. Szó mi szó, azért ilyen bátor ember kevés van…

Meglepő lehet az is, hogy a terhelhetőségbe beletartoznak a már meglévő hitelek is. Mondjuk ezt így első hallásra, logikusan következtetve gondolom sejtetted is. Igenám, de ha például egy hitelkártya hitelkeret 1 millió forintban van meghatározva, a bankoknak az 5%-át feltételezniük kell havi törlesztésként. Így máris 50 ezer forinttal csökkent a terhelhetőséged még akkor is, ha nem használod a kártyádat. Nyilván a példában említett 600 ezer forintos fizetésnél ez még nem jelent akkora problémát, ám ha egy egyedülálló adósnak 200 ezer forint nettója van, ami ugye havi 100 ezer forintig terhelhető, ott már egyáltalán nem mindegy, ha 50-et elvisz belőle egy hitelkártya.

Az még inkább a kellemetlen meglepetés kategóriájába tartozhat, mikor azzal a nyugodt tudattal mész be a bankba, hogy még semmilyen tartozásod, hiteled sincs, majd a hitelképesség elbírálása során az ügyintézőtől tudod meg, hogy bizony-bizony előbukkant a „semmiből” egy havi 50 ezres terhelés. Na de honnan? Sajnos ilyen is előfordult már, hogy az ügyfél nem is tudta, hogy van „forgalomban lévő” hitelkártyája. Az ügyfelem felvett valamikor egy egyszerű áruvásárlási hitelt, amit technikailag úgy oldottak meg neki, hogy egy hitelkártyán keresztül történt az ügylet. Habár a hitelkártyát nemhogy nem használta, de még kézbe se vette soha, mégis volt egy hitelkerete. Egy szó, mint száz, hitelfelvétel előtt erről is érdemes tájékozódnod a bankodban, hogy tisztán láss, milyen folyószámla hitelkereted, hitelkártyád van.

 

2. Önerő

A második fontos tényező az elvárt önerő nagysága. Talán mondhatom azt, hogy ma már köztudott, hogy legalább 20% önerő szükséges a vásárláshoz, és 80% lehet a lakásvásárlási hitel, ha nincs kiegészítő ingatlanfedezet. Ez a jogszabályi maximum, de mint általában, a bankok gyakorlata ettől jelentősen eltérhet. Általában ilyen magas finanszírozást csak jó állapotú és jó helyen fekvő ingatlanra adnak. Azaz egy gazdaságilag fejlett nagyvárosban, mondjuk Budapesten, Tatabányán vagy Székesfehérváron, és egy új építésű lakótömbben ez teljesen reális finanszírozási arány. Abban az esetben, ha egy kisebb településen képzeled el a jövődet, vagy épp felújítandó lakást/házat akarsz vásárolni, akkor főszabályként a 40% önerőből indulj ki inkább. Mivel mindegy egyes bank másképp áll ugyanahhoz az ingatlanhoz, természetesen érdemes ezt a témát is előre körbejárni.

Az önerőd megállapításakor kalkulálj a lakásvásárlás egyéb költségeivel is! Ilyen lesz például az ügyvédi munkadíj, ami 0,5-2% közé tehető. Ez persze függ az ügy bonyolultságától, a vételártól, de mindenféleképp készülj arra, hogyha egy 20 milliós használt lakásvásárlási ügyleted van, akkor minimum 100 ezer forint fel fog merülni kiadásként. Aztán a hitelfelvétellel összefüggően is van nagyon sok féle költség: az értékbecslés kb. 30-35 ezer forint, aztán többször kell tulajdoni lapot lekérni vagy telkes ingatlannál térképmásolatot; a banknak is lehetnek a hitelbírálattal kapcsolatos költségei és persze a végén ott van a közjegyzői díj. Jóllehet ezeket a bankok általában akció keretén belül elengedik vagy utóbb visszatérítik, mindenesetre ehhez is kell, hogy legyen pénzed. A tulajdon megszerzésének az árát, vagyis az illetéket viszont nem lehet megúszni. Ennek szokásos mértéke 4% (Egy 20 milliós ingatlannál ez 800 ezer forint). Hogy ezt egyben, vagy részletre kell kifizetned, abban az ügyvéd tud segíteni, aki az adásvételi szerződést szerkeszti.

Nem utolsósorban pedig gondolj a beköltözés előtt felmerülő kiadásokra is. Legjobb esetben is szükség lesz egy tisztasági festésre, ez mondhatni elkerülhetetlen. Azonban ha őszinték akarunk lenni, meglehetősen nehéz jó állapotú lakást vásárolni. Így ha a pénznyelőt meg is úszod, de egy komoly felújításra valószínűleg sor fog kerülni, és sajnos az sem ritka, hogy ennek a költsége jócskán túllépi a tervezettet. Inkább nézd meg kétszer vagy háromszor az ingatlant, készíts egy alapos tervet és vedd figyelembe ezt is az önerőd meghatározásánál!

 

3. Biztonság

A harmadik szempont egy ugyan kevésbé felkapott, ám annál inkább figyelmet érdemlő terület, a biztonság. Tudatos felnőttként semmiképp sem szabad ezt félvállról venni, főként azért, mert a hitel 10-20 éves, nagy volumenű elköteleződést jelent.

Amit sokat tudnak, hogy az ingatlanra kötelező lakásbiztosítást kötni, mely sokféle esetre ad védelmet. Nem kell rettegned attól, hogy például földrengésben vagy lakástűzben megsemmisül az ingatlan és lakás nélkül maradsz milliós hitellel a nyakadon, hiszen ebben az esetben a biztosító megtéríti a károdat.

Személybiztosítás tekintetében a halálesetre sokan gondolnak, tegyük hozzá nagyon helyesen. Én azt gondolom, hogy a hitel és még néhány millió forint legyen legalább lefedve kockázati életbiztosítási védelemmel, de gondolhatsz itt még a baleseti rokkantsági védelemre, vagy akár kisebb dolgokra is, mint kórházi ellátás vagy műtét térítése.

Jó, ha tisztában vagy azzal, hogy vannak olyan kockázatok, amelyekre nem nagyon lehet érdemleges biztosítást kötni. Például, ha egy szobafestő eltöri a lábát, az alapból nem egy súlyos eset, viszont emiatt lehet, hogy két hónapig nem tud dolgozni, ami akár egy milliós kiesést is jelenthet a családi kasszában. Ezzel szemben egy szokásos csonttörés biztosítás fizet 10 ezer forintot, de ha a legexkluzívabbat nézzük, akkor is maximum 100 ezret. Ebből adódóan mindig lesznek olyan esetek, amikre nem tudsz biztosítási védelmet vásárolni és ezekre az esetekre hasznosnak bizonyul, ha van megtakarított pénzed.

Az én javaslatom az, hogyha lakáshitel felvételében gondolkozol, legyen legalább 2 évnyi törlesztőrészleted félretéve, valahol jól eldugva magad elől. Ez talán elsőre soknak tűnhet, hiszen ha belegondolunk, akkor az havi 80 ezres törlesztőnél már 2 millió forintnyi dugipénzt jelent. Én mégis azt mondom, hogy inkább legyen 2 millióval több hiteled és még havi 15 ezer forinttal több törlesztőd, minthogy a végletekig kicentizd magad és az első nehézségnél, munkahelyváltásnál vagy komolyabb táppénznél „megcsússz”, és ne tudd fizetni a kölcsönöd.

Hogyha kétévnyi tartalékot tudsz magad mellett, és mégis megtörténik a legrosszabb, miszerint el kell adnod a lakást, akkor is jobb alkupozícióba kerülhetsz általa. Igaz, el lehet adni úgyis a lakást, hogy nincs meg ez a plusz, de mennyivel jobb még ebből a viszonylag kellemetlen helyzetből is magabiztosan, és a veszteségek minimalizálásával kiszállni?!

Gondolkodj egy kicsit a másik oldal, a vásárló, vagy az ingatlanbefektető fejével! Egy ingatlanbefektető olyan ügyletekre van kihegyezve és direkt olyan lakásokra vadászik, ahol egy váratlan esemény, mondjuk haláleset vagy válás miatt hirtelen és gyorsan kell eladni azt. Miért? Mert ilyenkor lehet nyomott áron vásárolni… Ha te nagyon-nagyon meg vagy szorulva és azonnal el kell adnod az ingatlant, az bizony több millió mínuszt is jelenthet a vételárból. Ezt tudod kiküszöbölni a tartalékoddal, és ez teszi lehetővé, hogy a körülményekhez képest nyugodtan ki tudd várni azt a pár hónapot, míg jön egy elfogadható ajánlat. Máris jobban hangzik, igaz?

 

A kamatperiódus és a futamidő

Lehet, hogy elsőre nem ez tűnik a leglogikusabbnak, de én mindenképpen azt javaslom, hogy gondolkodj a picit drágább és hosszabb kamatperiódusú hitelekben. Én magam, ha ma vennék fel hitelt, akkor legalább a 10 éves ciklusút választanám. Most alacsonyak a kamatok, de semmi sem garantálja, hogy ez így lesz 3-5 év múlva is. Biztos vagyok abban, hogy nem szeretnél úgy járni, mint ahogy anno a svájci frankos hitelekkel jártak az akkori adósok, tehát javaslom, hogy a hosszabb, 1-2 %-al magasabb kamatú, de stabilabb, kiszámíthatóbb hiteleket válaszd. E tekintetben is az óvatosság a legfontosabb!

A másik megfontolandó szempont a futamidő hossza. Igaz, lehet, hogy egy hitelt vissza tudsz fizetni 10 év alatt, de ha 20 évre veszed fel, akkor a törlesztőrészleted egyharmadával kevesebb lesz. Ezt pedig sokkal nagyobb biztonsággal tudod fizetni, még akkor is, ha tartós beteg állományban vagy, netalán munkahelyi problémák merülnek fel. Nem beszélve az előtörlesztés lehetőségéről!

Abban az esetben, ha meg tudod takarítani azt az összeget, ami egy 10 és egy 20 éves hitel havi törlesztőrészlete között van, bármikor dönthetsz úgy, hogy egy kisebb-nagyobb befizetéssel csökkented, vagy akár kiegyenlíted a tartozásodat. Van olyan hiteltermék, ahol ezt kifejezetten könnyen és jutányosan lehet megtenni. Így egyrészt nem vállalod túl magad, másrészt a hitel mellett felépíthetsz egy nagy likviditást is magadnak. Az így felhalmozott pénzből akár idő előtt végtörleszthetsz, akár más céljaidat is megvalósíthatod.

 

Összegezve a 3 szempont, amit érdemes végig gondolnod:

  • Az igazolható jövedelem nagysága, és hogy ezt hogyan terhelnéd hitellel
  • Szükséges önerő
  • A biztonságodat hogyan tudod megtartani a hitel felvétele mellett

Amint ezeket mérlegelted, tisztább képet kapsz arról, hogy mekkora hitelre van szükséged, azt hány évre célszerű felvenned és milyen kamatperiódus passzol a terveidhez, aminek a következménye egy megalapozott és bölcs döntés lesz. Óvatosság, megfontoltság, biztonság!

Ha szükség van segítségre és szeretnéd ezt végiggondolni velem, akkor természetesen megkereshetsz és egy személyes beszélgetés során személyre szabottan is megnézhetjük, hogy mi alapján és hogyan érdemes döntened! (A tanácsadásért nem kell fizetned, bevételem az esetlegesen közvetített hitel utáni jutalékból van. A segítségem neked nem okoz többletköltséget.)