Kategória archívum: Lakáshitel

Hogyan tervezd meg a lakáshiteled felvételét?

Otthon, édes otthon. Alapvető emberi szükségletünk, hogy legyen egy békés otthonunk, ahova munka után megpihenni hazatérhetünk.

Ha te sem tartozol azok táborába, akik örököltek egy ilyen helyet… Ha unod, hogy havonta sok tízezer, sőt lassan több százezezer forintot fizetsz bérleti díj címén a tulajdonos nyaralásába… Ha épp minden percben arra vágysz, hogy végre a szülők nélkül, a pároddal együtt elkezdjétek a közös életeteket… Ha jön a pici vagy épp mellé a kistesó és nagyobb kéglire lesz szükségetek…  Ha az anyagi biztonság ingatlanbefektetések általi megteremtésének gondolatával kacérkodsz…  Tehát ha épp most vagy a következő években veszel fel lakáshitelt, akkor ez a cikk neked szól! Három szempontra hívom fel a figyelmedet, melyek létfontosságúak ahhoz, hogy ne dőlj bele a hiteledben és a döntéseidet maradéktalan siker koronázza.

 

1. Jövedelem vs. törlesztőrészlet

Bár jogszabály is rendelkezik a havi jövedelem és a törlesztőrészlet arányáról, ne feledkezzünk meg hű társunkról, a józan észről sem! Vele karöltve az első és legfontosabb tanácsom: Ne vállald túl magad! Bármilyen előrelátó is igyekszel lenni, sajnos nem tudhatod, mit hoz a holnap. Képes vagy 100%-ban garantálni, hogy amit ma simán kifizetsz – mondjuk 200 ezer forintos törlesztőt – azt 3 év, sőt még 13 év múlva is ki fogod tudni csengetni? Ha nem te vagy a kivétel, aki erősíti a szabályt, akkor ezt nem tudhatod előre. Tehát óvatosságra intelek! Olyan törlesztőrészletben gondolkodj, amit biztonsággal, hosszú távon tudsz teljesíteni. Bevált módszer, hogyha próbára teszed magad és a pénztárcádat már a hitel felvétele előtt. Tehát ha úgy érzed, hogy havi 80 ezer forintot még viszonylag könnyen be tudnál vállalni, akkor 4-6 hónapon keresztül legrosszabb esetben ezt a nyolcvanezret, de inkább 20-25%-kal többet tegyél félre! Így a kecske is jóllakik, de a káposzta is megmarad, vagyis egyrészt 400-600 ezer forinttal lesz több a tartalékod, másrészt biztosra mehetsz, hogy jó törlesztőrészletet lőttél be!  

Következő szempont az igazolható jövedelmed, amivel a bankok számolni tudnak. Abban az esetben, hogyha ez a jövedelem nem munkabérből származik, hanem vállalkozásból, akkor különösen körültekintőnek kell lenned, hiszen ezeket különböző módon fogadják el az egyes bankok. Embere válogatja…ebben az esetben a bankja; valaki szereti ezeket, valaki nem. Azzal mindenképp számolnod kell, hogy legalább 1-2 lezárt üzleti évet szükséges igazolnod folyamatos osztalék kivétellel vagy egyéb vállalkozói jövedelemmel. A bankok kizárólag ezt vehetik figyelembe. A munkabér elsőosztályú alap a számításhoz, minden mást igen körültekintően kell megvizsgálni, hogy az adott bank mit fogad el és mit nem.

A jogszabályt tekintve jelenleg két kategóriát különböztetünk meg jövedelem szempontjából, éspedig a 400 ezer forint alatti és a 400 ezer forint feletti havi bevételt. Igaz, ez az összeg 2019 július elsejétől már 500 ezer forintra fog ugrani, de az elv ugyanaz – alatta és felette különböző limitekig terhelhető a jövedelmed. Szerencsére ez az összeg is az adósok együttes jövedelmére fog vonatkozni, tehát férj-feleség esetében kettejük közös bevétele fog számítani.

Szintén nagyot nyom a latba a kamatperiódus hossza. A kamatperiódus alatt a kamat állandó, így a hosszabb kamatperiódus nagyobb biztonságot ad neked. Minél hosszabb a kamatperiódus, annál nagyobb a biztonságod, így magasabb arányban terhelhető a jövedelem. Hogy ez mit jelent számokban kifejezve, azt a következő táblázatban foglaltam össze. Ebből jól látszik, hogyha egy háztartásnak 600 ezer forint az összes keresete, akkor az akár már 360 ezer forintig is terhelhető. Szó mi szó, azért ilyen bátor ember kevés van…

Meglepő lehet az is, hogy a terhelhetőségbe beletartoznak a már meglévő hitelek is. Mondjuk ezt így első hallásra, logikusan következtetve gondolom sejtetted is. Igenám, de ha például egy hitelkártya hitelkeret 1 millió forintban van meghatározva, a bankoknak az 5%-át feltételezniük kell havi törlesztésként. Így máris 50 ezer forinttal csökkent a terhelhetőséged még akkor is, ha nem használod a kártyádat. Nyilván a példában említett 600 ezer forintos fizetésnél ez még nem jelent akkora problémát, ám ha egy egyedülálló adósnak 200 ezer forint nettója van, ami ugye havi 100 ezer forintig terhelhető, ott már egyáltalán nem mindegy, ha 50-et elvisz belőle egy hitelkártya.

Az még inkább a kellemetlen meglepetés kategóriájába tartozhat, mikor azzal a nyugodt tudattal mész be a bankba, hogy még semmilyen tartozásod, hiteled sincs, majd a hitelképesség elbírálása során az ügyintézőtől tudod meg, hogy bizony-bizony előbukkant a „semmiből” egy havi 50 ezres terhelés. Na de honnan? Sajnos ilyen is előfordult már, hogy az ügyfél nem is tudta, hogy van „forgalomban lévő” hitelkártyája. Az ügyfelem felvett valamikor egy egyszerű áruvásárlási hitelt, amit technikailag úgy oldottak meg neki, hogy egy hitelkártyán keresztül történt az ügylet. Habár a hitelkártyát nemhogy nem használta, de még kézbe se vette soha, mégis volt egy hitelkerete. Egy szó, mint száz, hitelfelvétel előtt erről is érdemes tájékozódnod a bankodban, hogy tisztán láss, milyen folyószámla hitelkereted, hitelkártyád van.

 

2. Önerő

A második fontos tényező az elvárt önerő nagysága. Talán mondhatom azt, hogy ma már köztudott, hogy legalább 20% önerő szükséges a vásárláshoz, és 80% lehet a lakásvásárlási hitel, ha nincs kiegészítő ingatlanfedezet. Ez a jogszabályi maximum, de mint általában, a bankok gyakorlata ettől jelentősen eltérhet. Általában ilyen magas finanszírozást csak jó állapotú és jó helyen fekvő ingatlanra adnak. Azaz egy gazdaságilag fejlett nagyvárosban, mondjuk Budapesten, Tatabányán vagy Székesfehérváron, és egy új építésű lakótömbben ez teljesen reális finanszírozási arány. Abban az esetben, ha egy kisebb településen képzeled el a jövődet, vagy épp felújítandó lakást/házat akarsz vásárolni, akkor főszabályként a 40% önerőből indulj ki inkább. Mivel mindegy egyes bank másképp áll ugyanahhoz az ingatlanhoz, természetesen érdemes ezt a témát is előre körbejárni.

Az önerőd megállapításakor kalkulálj a lakásvásárlás egyéb költségeivel is! Ilyen lesz például az ügyvédi munkadíj, ami 0,5-2% közé tehető. Ez persze függ az ügy bonyolultságától, a vételártól, de mindenféleképp készülj arra, hogyha egy 20 milliós használt lakásvásárlási ügyleted van, akkor minimum 100 ezer forint fel fog merülni kiadásként. Aztán a hitelfelvétellel összefüggően is van nagyon sok féle költség: az értékbecslés kb. 30-35 ezer forint, aztán többször kell tulajdoni lapot lekérni vagy telkes ingatlannál térképmásolatot; a banknak is lehetnek a hitelbírálattal kapcsolatos költségei és persze a végén ott van a közjegyzői díj. Jóllehet ezeket a bankok általában akció keretén belül elengedik vagy utóbb visszatérítik, mindenesetre ehhez is kell, hogy legyen pénzed. A tulajdon megszerzésének az árát, vagyis az illetéket viszont nem lehet megúszni. Ennek szokásos mértéke 4% (Egy 20 milliós ingatlannál ez 800 ezer forint). Hogy ezt egyben, vagy részletre kell kifizetned, abban az ügyvéd tud segíteni, aki az adásvételi szerződést szerkeszti.

Nem utolsósorban pedig gondolj a beköltözés előtt felmerülő kiadásokra is. Legjobb esetben is szükség lesz egy tisztasági festésre, ez mondhatni elkerülhetetlen. Azonban ha őszinték akarunk lenni, meglehetősen nehéz jó állapotú lakást vásárolni. Így ha a pénznyelőt meg is úszod, de egy komoly felújításra valószínűleg sor fog kerülni, és sajnos az sem ritka, hogy ennek a költsége jócskán túllépi a tervezettet. Inkább nézd meg kétszer vagy háromszor az ingatlant, készíts egy alapos tervet és vedd figyelembe ezt is az önerőd meghatározásánál!

 

3. Biztonság

A harmadik szempont egy ugyan kevésbé felkapott, ám annál inkább figyelmet érdemlő terület, a biztonság. Tudatos felnőttként semmiképp sem szabad ezt félvállról venni, főként azért, mert a hitel 10-20 éves, nagy volumenű elköteleződést jelent.

Amit sokat tudnak, hogy az ingatlanra kötelező lakásbiztosítást kötni, mely sokféle esetre ad védelmet. Nem kell rettegned attól, hogy például földrengésben vagy lakástűzben megsemmisül az ingatlan és lakás nélkül maradsz milliós hitellel a nyakadon, hiszen ebben az esetben a biztosító megtéríti a károdat.

Személybiztosítás tekintetében a halálesetre sokan gondolnak, tegyük hozzá nagyon helyesen. Én azt gondolom, hogy a hitel és még néhány millió forint legyen legalább lefedve kockázati életbiztosítási védelemmel, de gondolhatsz itt még a baleseti rokkantsági védelemre, vagy akár kisebb dolgokra is, mint kórházi ellátás vagy műtét térítése.

Jó, ha tisztában vagy azzal, hogy vannak olyan kockázatok, amelyekre nem nagyon lehet érdemleges biztosítást kötni. Például, ha egy szobafestő eltöri a lábát, az alapból nem egy súlyos eset, viszont emiatt lehet, hogy két hónapig nem tud dolgozni, ami akár egy milliós kiesést is jelenthet a családi kasszában. Ezzel szemben egy szokásos csonttörés biztosítás fizet 10 ezer forintot, de ha a legexkluzívabbat nézzük, akkor is maximum 100 ezret. Ebből adódóan mindig lesznek olyan esetek, amikre nem tudsz biztosítási védelmet vásárolni és ezekre az esetekre hasznosnak bizonyul, ha van megtakarított pénzed.

Az én javaslatom az, hogyha lakáshitel felvételében gondolkozol, legyen legalább 2 évnyi törlesztőrészleted félretéve, valahol jól eldugva magad elől. Ez talán elsőre soknak tűnhet, hiszen ha belegondolunk, akkor az havi 80 ezres törlesztőnél már 2 millió forintnyi dugipénzt jelent. Én mégis azt mondom, hogy inkább legyen 2 millióval több hiteled és még havi 15 ezer forinttal több törlesztőd, minthogy a végletekig kicentizd magad és az első nehézségnél, munkahelyváltásnál vagy komolyabb táppénznél „megcsússz”, és ne tudd fizetni a kölcsönöd.

Hogyha kétévnyi tartalékot tudsz magad mellett, és mégis megtörténik a legrosszabb, miszerint el kell adnod a lakást, akkor is jobb alkupozícióba kerülhetsz általa. Igaz, el lehet adni úgyis a lakást, hogy nincs meg ez a plusz, de mennyivel jobb még ebből a viszonylag kellemetlen helyzetből is magabiztosan, és a veszteségek minimalizálásával kiszállni?!

Gondolkodj egy kicsit a másik oldal, a vásárló, vagy az ingatlanbefektető fejével! Egy ingatlanbefektető olyan ügyletekre van kihegyezve és direkt olyan lakásokra vadászik, ahol egy váratlan esemény, mondjuk haláleset vagy válás miatt hirtelen és gyorsan kell eladni azt. Miért? Mert ilyenkor lehet nyomott áron vásárolni… Ha te nagyon-nagyon meg vagy szorulva és azonnal el kell adnod az ingatlant, az bizony több millió mínuszt is jelenthet a vételárból. Ezt tudod kiküszöbölni a tartalékoddal, és ez teszi lehetővé, hogy a körülményekhez képest nyugodtan ki tudd várni azt a pár hónapot, míg jön egy elfogadható ajánlat. Máris jobban hangzik, igaz?

 

A kamatperiódus és a futamidő

Lehet, hogy elsőre nem ez tűnik a leglogikusabbnak, de én mindenképpen azt javaslom, hogy gondolkodj a picit drágább és hosszabb kamatperiódusú hitelekben. Én magam, ha ma vennék fel hitelt, akkor legalább a 10 éves ciklusút választanám. Most alacsonyak a kamatok, de semmi sem garantálja, hogy ez így lesz 3-5 év múlva is. Biztos vagyok abban, hogy nem szeretnél úgy járni, mint ahogy anno a svájci frankos hitelekkel jártak az akkori adósok, tehát javaslom, hogy a hosszabb, 1-2 %-al magasabb kamatú, de stabilabb, kiszámíthatóbb hiteleket válaszd. E tekintetben is az óvatosság a legfontosabb!

A másik megfontolandó szempont a futamidő hossza. Igaz, lehet, hogy egy hitelt vissza tudsz fizetni 10 év alatt, de ha 20 évre veszed fel, akkor a törlesztőrészleted egyharmadával kevesebb lesz. Ezt pedig sokkal nagyobb biztonsággal tudod fizetni, még akkor is, ha tartós beteg állományban vagy, netalán munkahelyi problémák merülnek fel. Nem beszélve az előtörlesztés lehetőségéről!

Abban az esetben, ha meg tudod takarítani azt az összeget, ami egy 10 és egy 20 éves hitel havi törlesztőrészlete között van, bármikor dönthetsz úgy, hogy egy kisebb-nagyobb befizetéssel csökkented, vagy akár kiegyenlíted a tartozásodat. Van olyan hiteltermék, ahol ezt kifejezetten könnyen és jutányosan lehet megtenni. Így egyrészt nem vállalod túl magad, másrészt a hitel mellett felépíthetsz egy nagy likviditást is magadnak. Az így felhalmozott pénzből akár idő előtt végtörleszthetsz, akár más céljaidat is megvalósíthatod.

 

Összegezve a 3 szempont, amit érdemes végig gondolnod:

  • Az igazolható jövedelem nagysága, és hogy ezt hogyan terhelnéd hitellel
  • Szükséges önerő
  • A biztonságodat hogyan tudod megtartani a hitel felvétele mellett

Amint ezeket mérlegelted, tisztább képet kapsz arról, hogy mekkora hitelre van szükséged, azt hány évre célszerű felvenned és milyen kamatperiódus passzol a terveidhez, aminek a következménye egy megalapozott és bölcs döntés lesz. Óvatosság, megfontoltság, biztonság!

Ha szükség van segítségre és szeretnéd ezt végiggondolni velem, akkor természetesen megkereshetsz és egy személyes beszélgetés során személyre szabottan is megnézhetjük, hogy mi alapján és hogyan érdemes döntened! (A tanácsadásért nem kell fizetned, bevételem az esetlegesen közvetített hitel utáni jutalékból van. A segítségem neked nem okoz többletköltséget.)

Okos kérdések – hasznos válaszok

Ebben a videóban csokorba gyűjtve közzé teszem az elmúlt hetekben hozzám érkezett legérdekesebb kérdéseket. Természetesen név nélkül, anonim módon, a tényeket, számokat megváltoztatva.

Ha végignézed a felvételt, az alábbi kérdésekre kapsz választ, iránymutatást:

  • Mennyi önerő szükséges a lakásvásárláshoz?
  • Milyen költségek merülnek fel egy ingatlan megvásárlása során?
  • Mit tehetsz, ha nem akarod, hogy a kiegészítő fedezetet is a teljes hitelösszeggel terheljék be?
  • Hány darab igazolás szükséges abban az esetben, ha egy lakáshitelbe több lakástakarék szerződés megtakarítását fizetem be?
  • Melyik lakástakarékot válasszam?
  • CSOK igénylése lakáscsere esetén
  • Néhány gondolat az ingatlan adásvételi szerződésekről
  • Dugulás esetén fizet a biztosító?
  • Mi lesz a forint árfolyamával?
  • Gépjármű asszisztencia biztosítás olcsón
  • Hogyan válassz utasbiztosítást?

Mit tegyél, hogy ne bukd el a foglalót?

Sokat hallani a túlzott eladósodottság kockázatáról, de soha nem beszélünk arról, hogy a hitel felvételének is van kockázata. Ingatlan vásárlásnál megszokott dolog az, hogy a vevő 10% foglalót fizet az eladónak. Ha azonban a vevő nem kap hitelt és emiatt nem tud határidőre teljesíteni, elbukhatja a már átadott foglalót. Ez milliós nagyságrendű kockázat, melyet célszerű előre felmérni, kezelni és a lehető legnagyobb mértékben csökkenteni.

A napokban egy nagy bank jelzáloghitel oktatásán az előadó büszkén mondta, hogy náluk már 90%-ban átmennek az ügyletek. De mi van a maradék 10%-kal? Idén két másik bank fiókjában voltam fültanúja olyan beszélgetésnek, amikor is az ügyfelek panaszt akartak tenni, mert nem kaptak hitelt. A bank a beadott kérelmeket elbírálja és semmi nem kötelezi arra, hogy a kérelmet jóváhagyja, a hitelt kihelyezze. A lakásvásárlási hitel felvétele tehát kockázatos, de ezt a kockázatot fel lehet mérni, lehet kezelni, csökkenteni.

Mit tegyél, hogy ne bukd el a foglalót? A megoldási javaslatomat hat pontban összegzem:

 

  1. Gondolkodj előre!

Hitelfelvétellel kapcsolatban kétféle érdeklődő szokott megkeresni. Az egyik típus azonnal akarja a hitelt. Ha Te is ilyen vagy, keress nyugodtan, segítek, ha tudok. Ugyanakkor azt tudnod kell, hogy ez egy kész helyzet. Vagy hitelképes vagy… vagy nem. A másik típusú megkeresés a „tervegető” típúsú érdeklődés. Ilyenkor még nincs konkrét ingatlan, egyszerűen csak tudni szeretné az érdeklődő, hogy mire számíthat, mi a hitelezés folyamat, mekkora hitelt kaphat, milyen költségek merülnek fel, stb.

Ha még van időd javaslom, hogy időben gyűjtsd be az információkat, gondolkodj előre!

 

  1. Találd meg a leggyengébb láncszemet és azonosítsd a veszélyeket!

A hitelezésnek vannak alapjai, ezekkel tisztában kell lenned. Az egyik ilyen alapvető információ az, hogy az ingatlan forgalmi értékének maximum a 80%-a lehet a hitel. Ebből az következik, hogy – ha nem akarsz kiegészítő fedezetet bevonni – akkor rendelkezned kell a 20% önerővel és még 500e – 1000e  Ft-tal, hogy a felmerülő költségeket ki tudd fizetni. Ez azonban a legjobb eset, egyáltalán nem biztos, hogy elegendő lesz ennyi önerő.

Gondolkodj a bank fejével. A bank azt nézi, hogy ha nem tudnál fizetni, milyen gyorsan tudná eladni az ingatlant. Emiatt azokat a településeket szeretik, ahol van munkahely, ami fejlődik, ahol pörög az ingatlanpiac. Így például szívesen finanszíroznak Budapesten, Székesfehérváron vagy a Velencei-tó körzetében, de a nagyvárosoktól messze egy kis faluban már kevesebb hitelt adnak egy ugyanakkora méretű ingatlanra. Ha tehát az alacsonyabb árak miatt inkább vidéken vásárolnál egy házat, tájékozódj, hogy az adott településen várhatóan a forgalmi érték hány százalékát kaphatod meg hitelként.

Ha megtaláltad álmaid ingatlanát, nézd meg a tulajdoni lapot. Mi az ingatlan fajtája, besorolása? Székesfehérváron az Iszkaszentgyörgyi úton lévő családi ház jó fedezet, de néhány száz méterrel kijjebb egy hasonló nagyságú és minőségű, de zártkerti ingatlan banki megítélése egészen más.

Nézd meg a bejegyzett terheket, a bejegyzett jogokat. Ha például jelzálog van bejegyezve egy bank javára, ez fontos információ, de kezelhető. Vannak olyan jogok, melyek csökkenthetik az ingatlan értékét, ilyen például a szolgalmi jog bejegyzése és vannak olyan terhek, jogok amelyek gyakorlatilag  ellehetetlenítik a hitelfelvételt. Ha végrehajtás alatt áll az ingatlan, akkor ne gondolkodj lakásvásárlási hitelben.

A másik kritikus terület a jövedelmi, vagyoni helyzeted. Képzeld el, hogy Te vagy a banki döntéshozó. A mai napon ki kell helyezned 1 db tízmillió forintos hitelt. Két igény van előtted, Te döntesz. Az egyik igénylő nettó 120 000 Ft-ot keres, van egy kimerített hitelkártyája, áruvásárlási kölcsöne. A hitelfelvételt követően megtakarítása nem marad. A másik igénylő egy pár, mindketten 250 000 Ft-ot keresnek. A számlakivonatokon látszik, hogy hosszú hónapok óta félretesznek havi 100-200e Ft-ot. Hitelük nincs. Te kinek adnád oda a tízmillió forintot?

 

  1. Építsd fel a hitelképességedet!

Mekkora önerőre van szükség? A fent leírtak szerint rendelkezned kell legalább a vételár 20%-ával és a költségekkel, de életszerű, hogy ilyen arányban nem kaphatsz hitelt, illetve jó ha a hitel felvételét követően is marad tartalékod.

A másik alapvető információ az, hogy fő szabályként a jövedelmed 50%-ig terhelhető. Ettől a bank bizonyos esetekben kis mértékben eltérhet, de az is lehet, hogy csak 30-40%-ot enged. A szabad jövedelem számításánál figyelembe veszik a hitelkártyák, folyószámla hitelkeretek összegét még akkor is, ha azokat egyáltalán nem használod. Kritikus lehet még a vállalkozói jövedelmek elfogadása. Van olyan bank ahol az osztalék vagy a KATA által adózott jövedelem nem elfogadott, más bankok a vállalkozókat is szívesen finanszírozzák.

Ha a magasabb jövedelem reményében munkahelyet váltasz, tudnod kell, hogy a 3 hónapnál frissebb munkaviszonyból származó jövedelemmel a bank nem fog számolni.

Összefoglalva: a szabályok bankonként eltérőek, de meg kell vizsgálnod a jövedelmed és az önerő nagyságát. A változtatáshoz idő kell, gondolkodj előre!

 

  1. Banki lehetőségek

Ha nem is ad teljes biztonságot, de a bankok is biztosíthatnak lehetőséget a kockázat mérséklésére. Az előzetes értékbecslés igénylésével már kapsz egy támpontot, megtudod, hogy a bank mekkora értéken fogadja el az ingatlanfedezetet. Egyes bankoknál a jövedelem alapú előminősítésre is van lehetőség.

 

  1. Legyen B terved!

Ha előre felméred a hitelképességed gyenge pontját, akkor előre elgondolkozhatsz a megoldáson is. Mi lenne, ha a célingatlan rossz állapota miatt a bank 80% helyett csak 60% hitelt adna? Akár átmenetileg bevonható egy másik ingatlan? Esetleg egy szabad felhasználású kölcsön segíthet? Pánik helyett hasznosabb, ha előre kigondolod a megoldást. Így ha szükséges gyorsan és a körülményekhez képest nyugodtan tudsz cselekedni.

 

  1. Vedd magad körbe jó szakemberekkel!

Kikre lesz szükséged? Kell egy jó ügyvéd. Egy olyan ügyvéd, aki ismeri az adott bank adásvételi szerződéssel kapcsolatos elvárásait és aki szükség szerint a bankkal vagy a másik féllel is hajlandó egyeztetni helyetted.

Mindig hosszú fizetési határidőben állapodjatok meg. Ha azt mondja a banki ügyintéző, hogy „10 nap alatt meglesz a döntés”, ez igaz lehet, de jó ha tudod, hogy ezt megelőzi a hiánytalan hitelkérelmi csomag összeállítása, mely általában 2-3 hét. Ezt követően a bank 10 nap alatt dönt, majd megírják a szerződést és időpontot kell kérni és kapni a közjegyzőnél. Újabb hetek telnek el. Ha aláírtátok a hitelszerződést, még mindig nincs vége. Teljesítened kell a folyósítási feltételeket is. Újabb egy hét, aztán egyszer csak megnyomják a gombot és elutalják a hiteledet. Ez a folyamat ideális esetben hat hét. Az adásvételi szerződésben azonban célszerű 2,5-3 hónap fizetési határidőben megállapodni. Ezt a határidőt még 30-60 nappal kitolhatod egy napi kötbéres megállapodással.

Végül, de nem utolsó sorban szükséged lesz még egy jó hitelközvetítőre. Épp ismerek egyet. 🙂 Te magad is bekérhetnéd a banki ajánlatokat, de mivel a hitelközvetítő jutalékát a bank fizeti és Neked ez semmilyen többletköltséget nem jelent, célszerű igénybe venned a segítségemet. Ha így teszel, kérlek, hogy lehetőleg még a tervezés időszakában keress meg. Gondolkozzunk előre!

Összefoglalva:

  1. Gondolkodj előre!
  2. Találd meg a leggyengébb láncszemet! Azonosítsd be a veszélyeket.
  3. Építsd fel a hitelképességedet!
  4. Vizsgáld meg a banki lehetőségeket!
  5. Mindig legyen B terved!
  6. Vedd körbe magad jó szakemberekkel!

Remélem nem vettem el a kedved a lakásvásárlástól. Meggyőződésem, hogy a kockázatot nem kerülni kell, hanem kezelni. Ha úgy érzed, hogy segítségre van szükséged, személyre szabott információkért keress telefonon vagy e-mailben.

Miért jó Neked a Minősített Fogyasztóbarát Lakáshitel?

Nagy Bandó András találós kérdése a szegény emberhez:

– Miért görbe a banán? 

– Miért? Görbe?

A címről ez a szakállas vicc jutott eszembe. Na, de térjünk a lényegre:

 

A bankok, takarékszövetkezetek júniustól pályázhatnak a „Minősített Fogyasztóbarát Lakáshitel” (MFL) minősítés elnyerésére. Júliusban – a nagy bankok közül elsőként – az FHB jött ki az új termékkel. Mára számos takarékszövetkezet mellett több bank kínálatában is elérhető az új, minősített hitel.

A Magyar Nemzeti Bank egységesebb, összehasonlíthatóbb termékek fejlesztésére ösztönzi a pénzintézeteket, így átláthatóbbá válik a piac. A lakásvásárlás persze továbbra is egy nagyon összetett, sok időt, energiát és figyelmet igénylő folyamat. De mitől is „minősített fogyasztóbarát lakáshitel” (MFL) egy lakáshitel?

De mitől is „minősített fogyasztóbarát lakáshitel” (MFL) egy lakáshitel?

A kamatperiódus hossza 3, 5, 10 év vagy a teljes futamidő alatt állandó. Ha nagyobb összegű hitel felvételét tervezed, akkor fontold meg a hosszabb kamatperiódusú hitel felvételét. Most egy nulla közeli kamatszint van a világban, ugyanakkor nem tudhatjuk, hogy mit hoz a jövő. A hitel kamatok érdemben csökkenni már nem tudnak, 10-20 év távlatában viszont a kamatok reális eséllyel növekedni fognak. A nagyobb biztonságnak természetesen ára van. 20 évre felvett 10 000 000 Ft lakáshitel esetén a havi törlesztőrészlet nagyságrendileg 55 000 Ft a hat havi, valamint 66 000 Ft körüli a tíz éves kamatperiódusú MFL hitel esetén. Ha a rövid kamatperiódusú, így kezdetben jelentősen olcsóbb hitel mellett döntesz, akkor fokozottan figyelj oda a tartalékképzésre, a kockázat kezelésre. Csak akkor válaszd ezt a hitelt, ha az akár 30-40%-al megemelkedett törlesztést is gond nélkül tudnád fizetni.

Ebben a termékcsoportban a hitelbírálati időt 15 napban maximalizálták, mely úgy értendő, hogy a hiánytalan dokumentáció és az értékbecslés meglétét követően 15 napon belül döntenie kell a banknak. Ez elvileg eddig is megtörténhetett ennyi idő alatt, de a döntés olykor elhúzódik. Ez a garancia mindenképp előnyös, növeli a kiszámíthatóságot.

A minősített termékeknél a költségek is korlátosak. A kamatfelár maximum 3,5%, 350 bázispont lehet. A folyósítási díj legfeljebb 0,75%, max. 150e Ft.

Fontos előny, hogy a lakástakarék szerződések megtakarítási részéből történő előtörlesztés költségmentes lesz. A tehetősebb ügyfelek eddig is szívesen kötöttek lakástakarék szerződéseket a hitel mellé. A 30%-os állami támogatás miatt a rövid futamidejű módozatoknál 10% körüli hozamot lehet elérni. Most ezek a megtakarítások 4-5 év elteltével költségmentesen lesznek betörleszthetőek, így mostantól még jobban megéri a hitel mellé lakástakarék számlákat nyitni. Egyéb esetben az előtörlesztési díj maximuma 1%.

A minősített fogyasztóbarát hitel főbb jellemzői összefoglalva:

  • hosszabb kamatperiódus
  • gyorsabb döntés
  • korlátos költségek
  • lakástakarékból kedvező az előtörlesztés.

Van, amikor nem ez a legjobb megoldás? Érdemes megnézni a többi hitelt is? Általánosságban elmondható, hogy az MFL hitelek árazása kedvező, ugyanakkor a próbaszámítások során előfordult, hogy adott esetben a THM mutató alacsonyabb volt a piaci kamatozású hitel esetén! A kevésbé szabályozott piaci hiteleknél a termékfejlesztők szabadabban alakíthatják a feltételeket. Elképzelhető, hogy például a magasabb jövedelem jóváírás vagy egyéb banki szolgáltatás igénybevétele mellett nagyobb kedvezményt biztosítanak a leendő adósnak.

Továbbra sincs tehát olyan hitel, ami mindenkinek a legjobb, de a kínálat bővült és jobbá vált. Ebből a megújult választékból kell megtalálnunk a legkedvezőbb megoldást.